Desde la llegada del nuevo gobierno, todas las inversiones tradicionales pierden plata. Estamos viendo una caída en el retorno real de las propiedades, en especial en las zonas de mayor poder adquisitivo.
Pasa el tiempo, la sociedad y las condiciones económicas cambian, pero hay algunas cosas que parecen casi universales, como es el sueño de la casa propia.
En esto de la democratización global de las viviendas, dos fenómenos son particularmente interesantes, el primero es que en Asia el fenómeno arrancó a fines de los 1980s -África algo más tarde- y el segundo es que son los ex países comunistas los que han logrado la mayor tasa de propietarios del mundo.
Si bien entre nosotros se suele adscribir al General Juan D. Perón el vuelco a la tenencia de la casa propia -en primer lugar con una ley de alquileres que forzó a los propietarios de las viviendas a mal vendérselas a los inquilinos, y en segundo, la construcción de viviendas populares-, no debemos dejar de lado que lo sucedido formó parte de un proceso global que tuvo su mayor salto entre 1945 y 1960, en el cual la Argentina no se encuentra entre los países con el mayor número de propietarios.
«Per se», esto no es ni bueno ni malo: el PBI per cápita de los países con una proporción mayor de propietarios que el nuestro es u$s 30,250, los de una menor, u$s44,937; i.e. en los países más pobres se tiende a comprar “ladrillos”, posiblemente como forma de protección ante la incertidumbre, más que en los más ricos.
En los últimos años, este proceso de popularización de la vivienda propia parce estar ralentizándose. Si bien la caída de la natalidad global ha sido significativa, en prácticamente en todo el mundo la provisión de viviendas ha crecido aún menos, a la par que su precio ha venido aumentando más que los salarios, lo que ha hecho que el “sueño de la casa propia” este cada vez más lejano.
Esto ha generado una serie de cambios. Por un lado, la edad media de los propietarios ha ido creciendo en todo el mundo por encima del incremento en la expectativa de vida, especialmente a partir de la crisis de 2008: en 1993 el 59% de los propietarios de viviendas en los EEUU tenían menos de 55 años, hoy estos no llegan al 44%.
Por el otro, mientras los Millenials (aquellos nacidos entre 1981 y 1996 y que vivieron de lleno la crisis 2008 ) se muestran más escépticos respecto a la posibilidad y la conveniencia de tener su propia vivienda, quienes les siguen, los integrantes de la generación Z (nacidos entre 1997 y 2012, más golpeados por la Pandemia), son mucho más proclives a ser dueños de su propia casa.
Argentina, aún con sus particularidades, no ha escapado a ninguno de estos fenómenos, salvo que…
Un mercado que busca normalizarse
Si hay un consenso casi universal sobre que trajo de bueno el DNU firmado por Javier Milei el 20 de diciembre pasado es la derogación de la ley de Alquileres que había impulsado el Diputado Daniel Lipovetzky (PRO, línea Angelici).
A pesar que desde un principio tanto los inquilinos como los propietarios se manifestaron en contra del pergeño de Lipovetzky, la ley fue finalmente aprobada en junio de 2020. Las bromas decían por entonces que había hecho falta un presidente como Alberto Fernández para conseguir que se refrendara semejante monstruo.
Lamentablemente las peores predicciones no se equivocaron, ante el riesgo contractual los propietarios prefirieron retirar sus inmuebles de “la oferta para alquilar” y en todo caso venderlos. La menor oferta arrendable derivó en una suba real en el precio de los alquileres, complicado por una creciente inflación y en una baja en el precio de las propiedades ante el incremento de las ofertas de venta.
Antes de tres años el mismo gobierno que la había implementado comenzó a estudiar la derogación de la ley , si bien su creador seguía defendiéndola a raja tabla , introduciendo una serie de modificaciones en octubre del año pasado que no alcanzaron a morigerar el daño causado.
Bastan apenas un par de ejemplos para demostrar que efectivamente la Ley Lipovetzky fue un monstruo: desde principios de 2020 hasta noviembre del año pasado el pecio del alquiler de un departamento de dos ambientes en CABA (D.G.E.yC. del Min.Fin. CABA) subió 52% en dólares, 81% en términos reales y 103% en términos del RIPTE. Se hizo imposible para los inquilinos alquilar. Frente a esto valor del metro cuadrado se redujo en torno al 20% en dólares y la cantidad de metros cuadrados que se podía comprar con un salario promedio disminuyo 27% (Informe del Mercado Inmobiliario e Índice de Salario Real del Instituto de Economía de la Universidad Argentina de la Empresa). Se hizo ruinoso para los propietarios tener propiedades o para quienes quisieran adquirir una, hacerlo.
El efecto de la eliminación total de los últimos vestigios de la Ley Lipovetzky y la recuperación de las seguridad jurídica entre los contratantes fue inmediato y merced a la creciente oferta de propiedades los precios de los alquileres se redujeron 6%, en dólares, 35% en términos de salariales y 41% en términos reales entre noviembre y fin del mes pasado. Entre tanto, el número de unides en venta y vendidas se disparó y por primera vez en más de 4 años, los precios de las propiedades dejaron de caer y comenzaron a subir.
Esto merece un par de observaciones: el efecto de los nuevos créditos UVA y la lenta aparición de otras alternativas por ahora no es más que algo especulativo, así que más que una suba impulsada desde la demanda, el motor de este movimiento parece ser el aumento del pecio de la construcción que se refleja de manera directa sobre el de las unidades a estrenar (según la UADE trepan 6.7% desde noviembre, frente a 2.5% de las usadas).
¿Dónde está parado el inversor “en ladrillos”?
Sin dudas que, con la desregulación muchos alquileres se han disparado hasta lo absurdo y son más de uno los que están “achicándose” o mudándose a zonas “más baratas”, en un proceso paralelo a lo que es el vuelco hacia las “segundas marcas”.
A nadie le gusta “ser o sentirse más pobre” pero afortunadamente la mayor oferta de inmuebles ha hecho que este cambio no sea traumático, derivando en muchos casos en una disminución en términos reales de lo que efectivamente pagan los inquilinos.
La contracara de esto es que estamos viendo una caída en el retorno real de las propiedades (según la gente de Zonaprop de un bruto anual del alquiler de 5.75% en noviembre pasado, a 4.9% ahora), en especial en las zonas de mayor poder adquisitivo (Palermo con 3.9% Retiro y Belgrano con 4.1%, son los barrios menos redituables, mientras Lugano, 7.3%, La Boca, 6.4% y Parque Avellaneda son los que dejan el mayor margen).
Esto no alcanza a ser compensada con la leve suba de los precios en dólares (para la UADE 4.8% desde noviembre y para UCEMA 5.5%, Zonaprop habla de 3% para lo que va del año y 4.2% en los últimos 11 meses), una suba que en pesos se transforma en una caída en términos reales en torno al 30% desde que Javier Milei es presidente.
Solo queda la apuesta por el futuro
Mas tarde o más temprano, las grandes crisis argentinas fueron seguidas por un importante incremento de valor de las propiedades, de distinta magnitud y duración: entre 1976 y 1981 tuvimos una suba de 306% en dólares, 1989-93 de 150%, 2002-12 de 252% y 2013-18 de 34%.
La llegada del nuevo gobierno hizo soñar a muchos que entonces tendríamos un período de bonanza al menos igual o mejor al de los primeros años de la gestión de Mauricio Macri.
Sinceramente no sabemos si será así o no (ojalá se dé), lo único concreto es que por ahora no tenemos nada parecido a un boom inmobiliario. A lo más podríamos hablar de que el descreme de la burbuja inmobiliaria macrista parecería dar algunas señales de haber llegado a su fin y que quienes invirtieron en ladrillos en los últimos seis años, lo más probable es que sigan perdiendo dinero por un tiempo, especialmente frente a la inflación.
(fuente: ambito.com)
