Por Arq. Hernán Molina (1) –
La Ciudad de Concepción del Uruguay cuenta con un Código de Ordenamiento Urbano (COU) desde el año 1999, normado por la Ordenanza 4527, mediante el cual se pautaron, entre otras cosas, una serie de normas que regulan las subdivisiones de lotes y la utilidad que el habitante le da a cada terreno de la ciudad.
Cuando se habla de un loteo o una nueva urbanización, será siempre bajo la fiscalización de los Municipios, así lo dispone la Constitución de la Provincia de Entre Ríos. Éstos son los únicos con competencia y autonomía para regular y normar sobre el uso de suelo.
Es importante aclarar que se considera loteo a todo fraccionamiento de tierra con el fin de ampliar el núcleo urbano ya existente, con ampliación o modificación de la red vial, la cual tendrá obligatoriamente la provisión de espacios verdes y calles.
En ese sentido, en materia de subdivisión de suelo, el área Municipal a cargo de controlar, monitorear y regular los loteos es la Coordinación General de Planeamiento, que en sus facultades, otorga la factibilidad de loteo o autorización a lotear, siempre que el patrocinante o loteador cumpla con toda la documentación técnica y condiciones exigibles para que la nueva urbanización sea parte de la ampliación del tejido urbano de la ciudad.
Una vez otorgada al desarrollador la autorización a fraccionar, la normativa establece y fija un plazo máximo de 6 meses para iniciar los trabajos de servicios de infraestructura y 2 años para concluirlos.
Existen tres tipos de loteos normados por el COU, loteo abierto, los cuales tendrán que ceder al Municipio calles públicas y espacios verdes, los barrios privados que cederán espacios verdes por fuera del predio privado, debiendo ceder la superficie de las calles internas como reserva municipal y como último formato, los clubes de campo, urbanización autorizada únicamente en área rural, tendrán que fraccionar el 50% de la partida, contar con más de 40 hectáreas, ceder espacios verdes y donar una superficie destinada a franja perimetral.
En la actualidad, y bajo la reglamentación de la Ordenanza 4527, la ciudad cuenta con 17 loteos en ejecución, los desarrolladores están obligados a ejecutar calles de ripio, la nivelación de los lotes, desagües, instalar alumbrado público, realizar la red de energía eléctrica, arbolado público y ceder al Municipio el 10% para espacios verdes, todo ello por un periodo de mantenimiento de 3 años a partir de la aprobación del loteo.
El desarrollador deberá contratar un profesional idóneo, matriculado en el Colegio de Ingeniería Civil de Entre Ríos o en el Colegio de Profesionales de la Agrimensura de Entre Ríos, quien tendrá que estar autorizado para la realización de proyectos de urbanización.
En el proceso de avance de las obras, el loteador podrá vender lotes a los potenciales interesados, siempre y cuando éstas guarden relación con las obras efectivamente certificadas y ejecutadas, allí el municipio aprobará las mensuras a medida que vayan avanzando las obras de infraestructura, permitiendo que el loteador pueda hacer frente al costo de las mismas.
Es importante mencionar que en la actualidad, a través de la Ordenanza 10.495 de noviembre de 2019, la exigencia aumentó hacia los loteos, es por ello que a partir de esa fecha, la obligación de los loteadores es ejecutar calles con pavimento, red de agua potable, red de cloacas, alumbrado público con tecnología led y contar con el respectivo espacio verde, manteniendo por 6 años todas las obras. Con esta nueva normativa, se encuentra un solo loteo aprobado, por iniciar en el año 2021.
El desarrollador estará obligado, al momento de la venta de lotes, a informar al o los adquirentes de sus obligaciones en cuanto a la ejecución de los trabajos de urbanización e infraestructura, debiendo además especificar el plazo de mantenimiento a su cargo a partir de la fecha de aprobación definitiva de la resolución de loteo. Esta operación será plasmada en un formulario suministrado por el Municipio, el cual deberá contar con las firmas de ambas partes prestando consentimiento a las condiciones allí detalladas.
Con el final de obras otorgado por cada área de competencia y realizado el Informe final del expediente, se procederá a confeccionar la Resolución de Aprobación de Loteo mediante la cual el propietario quedará habilitado a realizar la mensura de los lotes en forma total o parcial según corresponda. En ese momento, el propietario deberá presentar la mensura de cesión de calles y espacios verdes.
Para mayor información, ingresar a https://www.cdeluruguay.gob.ar/servicios-web o enviar un correo electrónico a coordinacionplaneamientomcu@gmail.com
(1) Hernán MOLINA REARTE, se desempeña como Coordinador de Planeamiento Urbano de la Municipalidad de Concepción del Uruguay.
